0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Откуда берутся «обманутые дольщики» — Блоги

Откуда берутся «обманутые дольщики»

Отвечаю сразу: из нашего насквозь коррупционного законодательства, которое и сегодня – после сотен выявленных обманов и сотен тысяч обманутых менять никто не собирается.

Законы НЕ ЗАПРЕЩАЮТ властям, выделяющим землю под застройку, застройщикам и конторам, собирающим деньги с граждан, писать в своих инвестконтрактах и иных договорах ВСЕ, ЧТО ОНИ ХОТЯТ. В том числе прописывать свое право РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР В ЛЮБОЙ МОМЕНТ.

Законы НЕ ОБЯЗЫВАЮТ арбитражные суды извещать дольщиков о процессе, на котором застройщик расторгает инвестконтракт с другими организациями, даже если последние собрали с дольщиков деньги. Поэтому никто в суде не может напомнить, что стороны процесса взяли у кого-то третьего деньги.

У самих же дольщиков в соответствии с нашими милыми законами – НЕТ ВООБЩЕ НИКАКИХ ПРАВ. Только обязанность – заплатить деньги.

Вот почему обман дольщиков – это бизнес, притом практически полностью законный. Именно по этой причине исправлять вопиющие пробелы в законах никто не собирается. Ранее я уже говорил в блоге о том, что обманутые дольщики – жертвы не беззакония, а самого закона, который откровенно плюет на их право собственности.

Вчера на площади Краснопресненской заставы в Москве прошла массовая акция жертв долгостроя в Южном Тушино. Более 500 человек с 2007 года ждут от компании «Энергостройкомплект-М» свои квартиры в квартале между улицами Сходненская, Фабрициуса, Новопоселковая и Лодочная.

С чего начались их мытарства? С того, что когда-то вице-мэр Шанцев подписал с гендиректором фирмы «Энергостройкомплект-М» Кручининым инвестконтракт, в котором даже не были указаны объемы строительства и количество продаваемых квартир. Вместо этих цифр в тексте контракта фигурируют пробелы: дескать, потом заполним (!).

В ряде договоров вместо объемов строительства и затраченных на него сумм стоят пробелы, а фирмы-подрядчики, подписавшие договора, зачастую созданы уже после подписания документов. Приложения к договорам изобилуют «двойными продажами» одних и тех же квартир – разным фирмам, естественно, для последующей перепродажи дольщикам.

Кстати, сами тексты договоров обычно дольщиком никто не показывает. Ранее мне удалось вырвать их у Кручинина почти силой.
Совершенно очевидно, что застройщиком Кручининым была задумана типичная схема обмана дольщиков – сговор инвесторов о преднамеренном банкротстве.

Слава Богу, контракт еще не расторгнут. Поэтому возможность спасти людей от повторения типичных историй обмана дольщиков существует. Чем я и занимаюсь в настоящее время.

Обманутые дольщики: откуда они пришли в Россию

Долевое строительство появилось на свет не от хорошей жизни и совсем не в России. Где же это произошло?

Проблема обманутых дольщиков в России особенно обострилась в прошлом году на фоне экономического кризиса и падения курса рубля. Уже третья по счету волна конфликтов накрыла значительную часть страны от Калининграда до Сибири. Может ли государство обезопасить дольщиков и свести к минимуму их риски?

Откуда есть пошло долевое строительство

Долевое строительство появилось на свет не от хорошей жизни и совсем не в России, а в измученной инфляцией и кризисом Аргентине в середине 80-х годов прошлого века.

Тогда власти предложили аргентинцам делать денежные взносы на покупку жилплощади. На руки вложившие деньги люди получали акции, которые в последующем обменивались на новые квартиры. Схема заработала неожиданно эффективно. В результате число собственников жилья в стране выросло почти на 20%.

Затем идею подхватили британские компании и, упростив ее, стали продавать у себя на родине и в некоторых арабских странах непосредственно квадратные метры. Затем эта практика распространилась в континентальной Европе, Северной Америке и Африке.

В Россию долевое строительство пришло в лихие 1990-е, когда трудности в экономике не оставили большинству граждан другого способа покупки жилья, кроме как на «этапе котлована».

Эх ты, доля, моя доля…

Надо отметить, что нигде в мире дольщики, покупающие строящееся жилье, не застрахованы на 100% от недобросовестных застройщиков и банкротств. Свидетельство тому — вызванное мировым финансовым кризисом 2008—2009 годов снижение объемов строительства и появление нереализованных проектов в Индии, Китае, Испании, Болгарии, ОАЭ и многих других странах.

Причины бедствий дольщиков в разных государствах имеют общие корни. Это прежде всего необоснованно высокий, можно сказать, неестественный рост цен на недвижимость, который в кризис приводит к обрушению перегретого рынка. А еще — существенные пробелы в законодательстве, не позволяющие эффективно защищать права долевых вкладчиков.

Российская же специфика была обусловлена тем, что сначала появились покупатели строящегося жилья, а уж потом законодатели решили вмешаться в регулирование этого процесса.

Скольких обманули

Сегодня, по данным Минстроя и ЖКХ РФ на 1 октября 2015 года, количество обманутых дольщиков достигло 42,5 тыс. По другим экспертным оценкам, это число доходит до 100 тыс. человек. Всего ведомство минувшей осенью насчитало 510 проблемных объектов в 29 регионах страны (Калининградская, Московская, Новосибирская, Ростовская, Тюменская области, Москва и Петербург, Алтайский, Краснодарский, Красноярский края и др.).

Генпрокуратура РФ подытожила свою работу в 2015 году по защите прав дольщиков: возбуждено 546 уголовных дел по фактам мошенничества и коррупции в долевом строительстве.

В конце 1990-х недобросовестные застройщики порой попросту «кидали» дольщиков, исчезая с их деньгами. Также обманывали людей, пытаясь решить свои проблемы за счет привлечения средств новых дольщиков. Это создавало очередную «пирамиду».

Однако со временем характер обмана инвесторов изменился. Сегодня застройщик по какой-либо причине часто просто не завершает строительство в оговоренный срок, заставляя вкладчиков ждать месяцы, иногда — годы.

Заройте ваши денежки…

С 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он начал регулировать отношения дольщиков и строительных компаний, привлечение денежных средств граждан и юридических лиц в долевом строительстве.

И хотя 214-ФЗ и пошел на пользу, но все проблемы он решить не смог. Отчасти поэтому в России возникли структуры, помогающие пострадавшим дольщикам. Они собирают данные о строящихся объектах, недобросовестных застройщиках, принимают жалобы от обманутых вкладчиков.

В 2015 году Госдума приняла закон, определяющий собственный капитал страховых компаний при долевом строительстве в сумме не менее 1 млрд рублей. Кроме того, страховщик должен быть чист перед ЦБ в вопросах собственной финансовой устойчивости и платежеспособности.

Ну, а второй блок поправок в 214-ФЗ, инициированный Минстроем, повышает требования к застройщикам и защищает права дольщиков. Главное из них — собственный капитал застройщика должен составлять не менее 5% от объема предполагаемого им строительства, рассчитываемого по ценам Росстата. Если таких средств нет, то минимальный капитал застройщика и его поручителей должен достигать 1 млрд руб.

Также признано необходимым создать Единый электронный реестр застройщиков и обязать их регулярно публиковать информацию о текущем состоянии проектов и самих строительных компаний.

Еще одна важная поправка — обеспечение возможности накапливать деньги дольщиков на банковских счетах эскроу, где средства остаются до выполнения застройщиком определенных обязательств.

На стадии обсуждения находится и вопрос о приоритете возврата дольщикам их средств в случае банкротства застройщика.

Пока поправки приняты в первом чтении, но уже вызвали бурную критику со стороны мелких и средних застройщиков. По их мнению, такие нововведения преследуют цель резко снизить конкуренцию на рынке и льют воду на мельницы крупных компаний.

Они считают, что 1 млрд руб. минимального капитала или 5% собственного капитала от реализующихся проектов могут позволить себе только киты строительного бизнеса. В результате мелкие и средние фирмы вынуждены будут прекратить свою деятельность в крупных городах и ведущих регионах.

Кроме того, запрет на использование средств дольщиков с банковских счетов эскроу сделает невозможным текущее строительство, поскольку оно на 80% финансируется деньгами дольщиков.

Так быть ли в доле?

Так или иначе, но защита российских граждан, участвующих в долевом строительстве, с течением времени все более укрепляется принимаемыми властями законодательными мерами. Усиливается контроль над деятельностью застройщиков, повышаются требования к их финансовой устойчивости, детально регулируются их отношения с дольщиками, устраняется непрозрачность и неподотчетность строителей по отношению к вкладчикам и регуляторам.

С другой стороны, экономические и финансовые кризисы непрогнозируемы и имеют тенденцию повторяться. Никто из застройщиков не гарантирован от банкротства в кризисный период. И, несмотря на усиление государственного контроля над строительным бизнесом, никто из дольщиков гарантировано не защищен от мошенничества со стороны застройщиков.

Таким образом, участие в долевом строительстве в обозримом будущем все же остается достаточно авантюрным предприятием. Риск потерять вложенные деньги постепенно минимизируется, но не исчезает полностью.

Это объективные факторы. Но есть еще и немаловажный субъективный фактор. Чтобы не стать обманутым дольщиком, самому вкладчику, конечно, нужно внимательно следить за развитием долевого строительства. И семь раз отмерить, прежде чем один раз отрезать, вложив в строительство свои кровные.

Что ждет покупателей квартир в новостройках: в 2020-м могут быть массовые срывы ввода домов

Правительство объявило о мерах поддержки в сфере строительства жилья. В частности, для застройщиков смягчат законодательство о долевом строительстве. Компании, которые затянут сдачу домов в этом году, не будут считаться нарушителями. И дольщики не смогут требовать с них компенсации в виде пени. Как объясняют чиновники, иначе может быть хуже: пойдет волна строительных банкротств. Разбираемся, к чему готовиться тем, кто незадолго до коронавирусных напастей купил квартиру в строящемся доме.

1. ЧТО СЕЙЧАС МЕНЯЕТСЯ ДЛЯ ДОЛЬЩИКОВ ПО ЗАКОНУ?

Главные изменения такие.

А) До сих пор дом, ввод в эксплуатацию которого застройщик задерживал более чем на полгода, считался проблемным. Сведения о нем заносились в соответствующий реестр. Эта процедура давала дольщику определенные гарантии защиты его прав. А застройщика лишала возможности продавать квартиры дальше — кто ж будет вкладывать деньги в «проблемный» объект.

Теперь застройщикам дается фора до конца этого года. То есть задержать сдачу дома без риска оказаться в рядах «проблемных» компаний можно не на шесть, а на девять месяцев.

Например: если стройка сейчас встанет, а потом опять возобновится, и в декабре строители все-таки героически дом сдадут (хотя должны были это сделать в апреле), проблемной эта ситуация считаться не будет. А вот если на 1 января 2021 года жилой комплекс, который надо было сдать в апреле-мае, так и не будет сдан, его-таки внесут в реестр проблемных объектов.

Б) Застройщикам даются своеобразные «штрафные каникулы» с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года. За задержку сдачи дома в этот период дольщики не смогут потребовать со строительной компании неустойку (1/300 ставки рефинансирования ЦБ за день просрочки, сейчас это получается 0,02% от суммы договора).

Как объясняют в Минстрое , эти меры должны помочь добросовестным застройщикам удержаться на плаву в период пандемии и сразу после. А с недобросовестными обещано разбираться «в ручном режиме».

В 2020-м могут быть массовые срывы ввода домов Фото: Евгения ГУСЕВА

2. В ЧЕМ РЕАЛЬНО ОПАСНОСТЬ?

Пока, как заверяют девелоперы, стройки продолжаются. Строительство попадает в разряд непрерывных производств, поэтому карантин тут не помеха. Некоторые компании даже пытаются наладить дистанционную продажу квартир. Технически это возможно, если у клиента есть электронная подпись — благо за предыдущий год были приняты сразу несколько законов, призванных защитить такого рода сделки от мошенничеств.

Однако очевидно, что месяцем карантина проблемы в этой сфере не закончатся.

— Мы ждем резкого падения спроса на рынке в целом из-за того, что у людей просто не будет денег на квартиры, не будет возможности взять ипотеку. В лучшем случае это все на полгода, в худшем — года на два, — спрогнозировал « КП » развитие событий член Гильдии риелторов Москвы Роман Вихлянцев .

Опасаются этого и чиновники.

«В условиях сложной экономической ситуации во всех регионах страны возможна тенденция к увеличению сроков завершения строительства объектов недвижимости по причине снижения спроса на них, спада объёмов и темпов строительства, что, как следствие, может привести к дестабилизации финансового положения застройщиков», — говорится в сообщении Минстроя.

— Наверное, количество обманутых дольщиков увеличится, но это абсолютно объективно. Если посмотреть, например, на дольщиков, которые сегодня зарегистрированы, их порядка 200 тысяч по стране, многие их них это еще результат кризиса 2008 года, — заявил журналистам вице-премьер Марат Хуснуллин , который теперь возглавил наблюдательный совет Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. — Простых решений здесь нет. Мы пока еще не понимаем, какие будут экономические потери в сложившейся ситуации.

3.НА КАКУЮ ПОМОЩЬ МОЖНО РАССЧИТЫВАТЬ ДОЛЬЩИКУ, ЕСЛИ КОРОНАВИРУС ДОБЬЕТ ЕГО ЗАСТРОЙЩИКА?

Если власти не придумают чего-то нового, по действующему законодательству здесь возможны разные схемы, в зависимости от того, когда и по каким правилам покупалась квартира.

Если покупка совершалась уже по новым правилам, с использованием эскроу -счета, при банкротстве застройщика оставшемуся без квартиры дольщику вернут деньги с этого счета. Да, ту же сумму в рублях, которая была уплачена за квартиру. Да, рубль с тех пор несколько обесценился. Но эксперты утешают, что и стоимость новостроек в ближайшие полгода, скорее всего, пойдет вниз.

Если квартира покупалась не через эскроу-счет, скорее всего, в ход пойдет другая схема — спасать вас будет Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, в который ваш застройщик переводил обеспечительные взносы. Тут возможны два варианта, в зависимости от стадии готовности дома и целесообразности его достройки. Если проще дом достроить, это будет сделано за счет средств, собранных в фонд. Альтернативный вариант — дольщикам выплачиваются компенсации по рыночной стоимости квартиры на момент, когда до выплаты дойдет дело (но эта сумма должна быть не меньше той, которая была уплачена по договору долевого участия).

В любом случае, пересчитывать выживших застройщиков и новых обманутых дольщиков мы, скорее всего, будем уже в начале следующего, 2021 года — когда закончится действие нынешних антикризисных мер.

ТЕМ ВРЕМЕНЕМ

В кризис власти решили помогать букмекерам и организаторам свадеб

Комиссия по повышению устойчивости российской экономики при правительстве страны утвердила новый перечень системообразующих организаций. Им государство собирается помогать в первую очередь. (подробности)

Еще больше материалов по теме: «Распространение коронавируса в мире»

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector