0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Энциклопедия решений

Энциклопедия решений. Договор аренды предприятия

Договор аренды предприятия

Договор аренды предприятия является одним из видов договора аренды. К нему применяются не только нормы параграфа 5 «Аренда предприятий» главы 34 ГК РФ, но и общие положения об аренде (ст.ст. 606 — 625 ГК РФ), поскольку иное не установлено правилами ГК РФ об этом виде договора (ст. 625 ГК РФ).

Предметом договора аренды предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ). Понятие предприятия как имущественного комплекса раскрывается в ст. 132 ГК РФ. В соответствии с п. 2 этой статьи в состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Соответственно, обязательством арендодателя по договору аренды предприятия является:

— предоставление арендатору за плату во временное владение и пользование земельных участков, зданий, сооружений, оборудования и других входящих в состав предприятия основных средств;

— передача в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасов сырья, топлива, материалов и иных оборотных средств, прав пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иных имущественных прав арендодателя, связанных с предприятием, прав на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и других исключительных прав;

— уступка арендатору прав требования и перевод на него долгов, относящихся к предприятию (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Арендодателем и арендатором по договору аренды предприятия могут быть любые участники гражданских правоотношений — физические и юридические лица. Однако для ряда категорий лиц закон устанавливает ограничения на участие в таких отношениях. Так, учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, по общему правилу могут распоряжаться этим имуществом только с согласия собственника имущества (п. 1 ст. 296 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Это положение, общее для договоров аренды, распространяется и на договор аренды предприятия, так как из специальных норм ГК РФ об этом виде договора иное не следует. Судебная практика отмечает, что в договоре аренды предприятия должны содержаться все индивидуализирующие признаки имущественного комплекса, включая технические характеристики здания, сооружения, техники и оборудования, с указанием их местонахождения, а также в обязательном порядке земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (постановление ФАС Поволжского округа от 22.05.2009 N А65-22916/2008).

Для верной правовой квалификации договора (как договора аренды предприятия или иного договора аренды) условия договора должны позволять установить, является ли имущество, подлежащее передаче в аренду, имущественным комплексом предприятия либо имуществом (движимым или недвижимым), не относящимся к такому комплексу (постановление Восемнадцатого ААС от 26.11.2009 N 18АП-9990/2009).

Необходимо также учитывать, что к договору аренды предприятия применяются и правила параграфа 4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об аренде предприятия (п. 2 ст. 650 ГК РФ). Это, в частности, означает, что в договоре аренды предприятия должно содержаться условие о размере арендной платы. При отсутствии такого условия договор считается незаключенным. Правило п. 3 ст. 424 ГК РФ (оплата исполнения договора по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги) в такой ситуации не применяется (п. 1 ст. 654 ГК РФ, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.04.2010 по делу N А78-4076/2009).

Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п.п. 1, 3 ст. 658 ГК РФ).

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации независимо от срока, на который заключен этот договор (п. 2 ст. 658 ГК РФ). Незарегистрированный договор аренды предприятия считается незаключенным и не порождает правовых последствий (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.09.2008 N А79-225/2008)*(1).

Внимание

В связи с принятием и изменением Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ, сначала отменившего правило о государственной регистрации для договоров аренды недвижимого имущества, заключенных после 01.03.2013, а затем восстановившего его с 04.03.2013, существовала неопределенность в отношении договоров аренды недвижимости, заключенных 2 и 3 марта 2013 г. В настоящее время эта неопределенность устранена разъяснениями Пленума ВАС (см. п.п. 14, 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

*(1) В соответствии с правовым подходом, выработанным судебной практикой в отношении подлежащего государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения, такой договор, будучи незарегистрированным, не порождает всего комплекса правовых последствий, предусмотренных законом для этого вида договора, но тем, не менее, влечет определенные правовые последствия для его сторон. Поскольку стороны достигли согласия по всем существенным условиям договора, в отношениях между ними обязательства по договору считаются возникшими, несмотря на отсутствие его государственной регистрации; такие обязательства исполняются в соответствии с условиями договора, если это не нарушает прав третьих лиц (п.п. 2 — 4 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, направленного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). С 01.06.2015 этот подход нашел отражение в п. 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ), согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Это означает, что, ссылаться на незаключенность договора в связи с отсутствием его государственной регистрации по общему правилу вправе лишь третьи лица, чьи права и интересы затрагиваются таким договором, но не стороны этого договора в отношениях между собой.

Договор аренды предприятия

В ГК предусмотрены три группы объектов, входящих в предприятие (имущественный комплекс), которым присущ различный режим передачи их в арендное владение и пользование:

  • 1) основные средства, составляющие основу имущественного комплекса и переходящие арендатору в полном объеме;
  • 2) оборотные средства и права, передаваемые в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором;
  • 3) права требования к должникам и долги перед кредиторами.

По договору аренды предприятия арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование для осуществления предпринимательской деятельности предприятие в целом как имущественный комплекс (п. 1 ст. 656 ГК). В данной статье перечисляются основные элементы, входящие в понятие «предприятие в целом». Это — земельные участки, водные объекты, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, основные и оборотные средства, права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги.

Кроме ГК правовой режим предприятия регулируется также Федеральными законами от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Особенность договора аренды предприятия состоит в том, что к отношениям, регулируемым указанным договором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, и лишь при отсутствии таковых — общие положения об аренде имущества (§ 1 гл. 34 ГК).

Форма договора аренды предприятия письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 658 ГК). Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора, он считается ничтожным, его исполнение не допускается. Поэтому форма договора аренды предприятия является императивной нормой, и стороны не могут предусмотреть иную его форму. Кроме того, предприятие как имущественный комплекс является недвижимостью, а потому договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Это следует из общего правила, касающегося сделок с недвижимостью, и предусмотрено ст. 131 ГК.

Договор аренды предприятия считается заключенным после достижения сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора, с момента его государственной регистрации.

ГК не включает правил об обязательном удостоверении состава предприятия, как это имеет место при продаже предприятия (п. 2 ст. 561 ГК).

Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту (ст. 659 ГК). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление к подписанию передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Существенными условиями договора аренды предприятия являются:

  • — размер арендной платы, который устанавливается сторонами договора, но при этом они должны руководствоваться нормами, регулирующими размер арендной платы по договору аренды здания или сооружения (ст. 654 ГК);
  • — срок аренды определяется сторонами договора. Однако отсутствие в договоре условия о сроке аренды предприятия не влечет признания его не заключенным (п. 2 ст. 610 ГК). В этом случае договор аренды предприятия признается заключенным на неопределенный срок. Поэтому каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца;
  • — государственная регистрация договора аренды предприятия производится на основании заявления в регистрирующие органы как арендодателя, так и арендатора. Порядок регистрации определен в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Права и обязанности арендодателя по договору аренды предприятия имеют отличия от общих положений и состоят в следующем:

  • — при подготовке к передаче обязан составить и предоставить на подписание передаточный акт;
  • — обязан возместить арендатору стоимость произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества, если иное не установлено договором;
  • — может быть освобожден судом от возмещения расходов, указанных в предыдущем пункте, если сможет доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества или эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Права и обязанности арендатора имеют следующие особенности:

  • — вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу. Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия и не должно нарушать другие положения договора аренды (ст. 660 ГК);
  • — имеет право вносить изменения в состав арендованного предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором (ст. 660 ГК);
  • — обязан нести все расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также выплачивать платежи по страхованию арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором;
  • — обязан в течение всего срока действия договора аренды поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК).

Гражданское законодательство определяет порядок возврата арендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды (ст. 664 ГК). Однако обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и предоставлению его на подписание на этот раз возложены на арендатора.

О прекращении договора аренды арендатор должен письменно уведомить своих кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью арендованного предприятия. Кредиторы, в свою очередь, вправе потребовать от арендатора прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков. После возврата предприятия арендодателю арендатор вместе с ним несет солидарную ответственность по долгам, которые были переведены на арендодателя без согласия кредиторов арендатора (п. 4 ст. 657 ГК).

Обязательство арендатора по возврату предприятия арендодателю считается исполненным с момента подписания обеими сторонами соответствующего передаточного акта.

Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основания досрочного его расторжения перечислены в общих положениях ГК об аренде (ст. 618—620) и распространяются на все виды арендных сделок. В договоре стороны могут предусмотреть дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предприятия, а также имущественную ответственность и штрафные санкции в отношении виновной стороны за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.

Договор аренды предприятия

Тип документа: Договор аренды предприятия

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Размер файла документа: 12,3 кб

Заключение данного вида договора происходит между двумя юридическими лицами, одно из которых является собственником предприятия, а другое – принимает это предприятие во владение на определенное данным документом время (четкий срок оговаривается в Предмете договора).

Особенностью данного соглашения является и то, что оно предусматривает передачу предприятия в целом, а не частично, т.е. как одного имущественного комплекса и предусматривает продолжение ведения на нем Арендатором предпринимательской деятельности.

Описание Предмета договора

При подготовке данной части соглашения, в ней необходимо перечислить все дополняющие документы (которые становятся приложениями), в их перечень будет входить:

  • документация по земельному участку;
  • возведенным зданиям и сооружениям;
  • перечень всего передаваемого оборудования;
  • опись оборотных средств;
  • информация о сырьевом запасе;
  • документация, подтверждающая права пользования ресурсами;
  • документация о переводе долгов, прав на временное владение (она оформляется отдельно, предусмотренным законом порядком)

В этом же разделе необходимо указать сумму ежемесячной платы за аренду, которую обязуется выплачивать Арендатор, и срок ее перечисления на банковский счет Арендодателя.

Бланк договора аренды предприятия

Образец договора аренды предприятия (заполненный бланк)

Скачать Договор аренды предприятия

ДОГОВОР АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ №

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. В соответствии с настоящим договором Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности.

1.2. В составе указанного имущественного комплекса Арендодатель обязуется предоставить Арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определенных в приложениях № , являющихся неотъемлемой частью настоящего договора:

  • земельный участок;
  • здания;
  • сооружения;
  • оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;
  • запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;
  • права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права Арендодателя, связанные с предприятием;
  • права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить его права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей производится в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

1.3. Права Арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие не подлежат передаче Арендатору. Включение в состав передаваемого по настоящему договору аренды предприятия обязательств, исполнение которых Арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает Арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

1.4. Арендодатель до передачи предприятия Арендатору письменно уведомляет кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, о передаче предприятия в аренду*.

1.5. Настоящий договор заключается на срок года.

1.6. Размер арендной платы составляет: рублей в месяц.

1.7. Арендная плата вносится в следующие сроки и в следующем порядке: .

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

  • за свой счет подготовить предприятие к передаче, включая составление передаточного акта;
  • передать Арендатору во владение и пользование имущественный комплекс в составе, определенном в подпункте 1.2. настоящего договора в следующий срок: по передаточному акту.

2.2. После передачи предприятия в аренду Арендодатель и Арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на Арендатора без согласия кредитора**.

2.3. Арендатор обязуется:

  • своевременно вносить арендную плату;
  • в течение всего срока действия настоящего договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая его текущий и капитальный ремонт;
  • нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества;
  • подготовить предприятие к передаче Арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта;
  • возвратить Арендодателю арендованный имущественный комплекс при прекращении настоящего договора с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 ГК РФ.

2.4. Арендатор вправе без согласия Арендодателя:

  • продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по настоящему договору в отношении таких ценностей другому лицу, при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора (указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов);
  • вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.
3. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ УЛУЧШЕНИЙ В АРЕНДОВАННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ

3.1. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения Арендодателя на такие улучшения.

3.2. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить Арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки Арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН, ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

4.1. За неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим гражданским законодательством России, которое будет применяться и во всех других случаях, не урегулированных в договоре, но возникающих в связи с ними.

4.2. Настоящий договор составлен в экземплярах и считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector